Uanset om du er investor på jagt efter stabile indtægter eller virksomhed, der søger de rette lokaler – kontor, butik eller lager – er det afgørende at forstå forskellene i afkast på tværs af ejendomstyper i Danmark. Afkastet giver et hurtigt billede af både risiko og afkastpotentiale. Et lavt afkast signalerer typisk høj efterspørgsel og lav risiko, mens et højere afkast kan give større gevinst – men med øget usikkerhed.
I Danmark varierer afkastniveauerne markant mellem kontor-, butiks- og logistikejendomme. Det skyldes forskelle i markedsforhold, lejertyper og geografisk placering. Nedenfor ser vi nærmere på, hvad der påvirker afkastene, hvordan de skal fortolkes, og hvordan du kan bruge denne viden til at vælge den rette erhvervsejendom.
Markedsoversigt
Det danske marked for erhvervsejendomme er i 2024–2025 gået ind i en mere stabil fase efter en periode med økonomisk uro. Inflation og renter er begyndt at falde, og investorernes tillid vender gradvist tilbage. Men udviklingen er ikke ens på tværs af sektorer:
- Logistikejendomme er fortsat i høj kurs, drevet af væksten i e-handel og ændrede forsyningskæder.
- Kontorejendomme genvinder momentum, især dem med fleksible planløsninger og bæredygtige certifikater.
- Butiksejendomme oplever selektiv fremgang – særligt velbeliggende high-street og convenience-orienterede lokaler klarer sig bedst.
Disse forskelle afspejles tydeligt i afkastniveauerne.
Sammenligning af afkast (Danmark 2024–2025)
Nedenfor ses et overblik over typiske prime afkast på de tre vigtigste typer erhvervsejendomme i Danmark, baseret på markedsdata fra JLL, CBRE og Colliers.
|
Ejendomstype |
Typisk prime afkast (2024–2025) |
Vigtigste vækstdrivere |
Markedsnoter |
|
Logistik (Lager- og distributionslokaler) |
4,0 % – 4,75 % |
E-handel, nærskoring, grøn omstilling |
Høj investorinteresse og lange lejekontrakter giver lavt, stabilt afkast. |
|
Kontor (CBD / moderne ejendomme) |
4,25 % – 5,5 % |
Hybridarbejde, ESG, fleksible løsninger |
Stabilt segment, men følsomt over for renter og bygningens kvalitet. |
|
Butik (High Street / Shoppingcentre) |
4,5 % – 6,0 % |
Forbrugertillid, turisme, oplevelsesøkonomi |
Store forskelle – prime beliggenheder klarer sig bedst, sekundære svagere. |
(Tallene er vejledende. Bekræft aktuelle niveauer via valuar eller mægler.)
Hvorfor afkastene varierer
At forstå hvorfor afkastene adskiller sig, er nøglen til bedre beslutninger.
- Indtægtssikkerhed – Logistikejendomme har ofte lange, inflationsregulerede lejekontrakter og solide lejere. Kontorer har kortere kontrakter, mens butiksejendomme er afhængige af kundestrøm og lejernes omsætning.
- Likviditet og investorinteresse – Når mange investorer konkurrerer om samme type ejendom (fx lager), presses afkastet ned. I sektorer med lavere efterspørgsel (fx detail), stiger afkastet som kompensation for højere risiko.
- Obsolescens og opgraderingsbehov – Kontorer og butikker kræver løbende investeringer for at følge med ESG-krav og nye lejerforventninger. Logistikejendomme er typisk lettere at opdatere.
- Placering – Ejendomme i København K og på centrale handelsstrøg som Strøget opnår lavere afkast pga. høj efterspørgsel. Ejendomme i yderområder giver ofte højere afkast – men også større tomgangsrisiko.
Investors og lejers perspektiv
For investorer
Afkastet afspejler balancen mellem indtægtssikkerhed og vækstpotentiale:
- Ejendomme med lavt afkast (typisk logistik) giver stabile, langsigtede indtægter og tiltrækker core-investorer.
- Ejendomme med højere afkast (oftest detail) giver større gevinstmuligheder, men kræver aktiv forvaltning.
- Kontorejendomme ligger midt imellem – påvirket af beliggenhed, lejerkvalitet og bæredygtighed.
Ved at sprede investeringer på tværs af sektorer kan man skabe en mere stabil indkomst og udnytte forskellige markedsfaser.
For lejere
Forståelsen af afkast hjælper dig med at forhandle lejevilkår og planlægge langsigtet:
- Kontorlejere bør fokusere på energieffektivitet, fleksibilitet og tilgængelighed.
- Lagerlejere skal se på adgangsforhold, loftshøjde, dokfaciliteter og driftsomkostninger.
- Butikslejere bør vægte synlighed, kundetrafik og nabolejere.
Afkastniveauer afspejler indirekte, hvor attraktiv og konkurrencedygtig en ejendomstype er.
Beslutningstjekliste
Inden du køber eller lejer en ejendom, overvej:
- Ønsker jeg stabil indkomst eller værditilvækst gennem aktiv forvaltning?
- Hvad er min risikovillighed ift. tomgang eller lejeudsving?
- Hvordan påvirker renteændringer mine finansieringsomkostninger og afkastkrav?
- Lever ejendommen op til fremtidige ESG-standarder og lejernes behov?
Disse spørgsmål hjælper dig med at vælge ejendom, der passer både økonomisk og strategisk.
Konklusion
Afkastforskellene mellem kontor-, butiks- og logistikejendomme i Danmark afspejler forskellige grader af stabilitet, vækst og risiko. Logistik tilbyder den mest stabile indtjening, kontorer giver fleksibilitet og central placering, mens detail kan tilbyde højere afkast i de rigtige områder.
Uanset om du ønsker at leje kontor, finde et lager eller investere i butikslejemål, giver forståelsen af afkast dig et solidt beslutningsgrundlag.
Hos Lokalebasen.dk finder du et bredt udvalg af erhvervslokaler over hele Danmark – fra kontorer og butikker til moderne lager- og logistikejendomme. Platformen samler opdaterede annoncer, markedsindsigt og praktiske værktøjer, så du nemt kan finde ejendommen, der matcher dine behov og afkastforventninger.
