Når man lejer kontorlokaler i Danmark, er det vigtigt at forstå, hvordan depositum og lejegarantier fungerer. Disse økonomiske sikkerheder er standard i erhvervslejemål, men skaber ofte tvivl: Hvor meget er for meget? Hvad siger loven? Hvordan håndteres pengene korrekt?
I dette indlæg dykker vi ned i, hvad der er almindeligt, rimeligt og lovligt i det danske udlejningsmarked.
Hvad er et depositum ?
Et depositum fungerer som sikkerhed for udlejeren i tilfælde af manglende betaling, misligholdelse eller ekstraordinær slitage. Det er normalt et engangsbeløb, som lejer betaler ved indflytning.
Typiske depositumsbeløb
Ifølge Lejeloven (som primært dækker boliglejemål), anvendes lignende principper ofte også ved erhvervslejemål, medmindre andet er aftalt.
| Lejemålstype | Typisk depositum | Juridisk maksimum |
| Boliglejemål | 3 måneders husleje | 3 måneders husleje |
| Erhvervslejemål | 3–6 måneders husleje | Intet lovbestemt loft – aftalebaseret |
Bemærk: I praksis beder mange erhvervsudlejere om 3 til 6 måneders husleje som depositum. Større krav kan forhandles eller anfægtes, hvis de vurderes som urimelige.
Hvad er en lejegaranti?
En lejegaranti kan træde i stedet for, eller supplere, et depositum. Det er en økonomisk sikkerhed – ofte stillet af en bank – der sikrer, at udlejer kan få erstatning, hvis lejeren misligholder lejekontrakten.
Typer af garantier
- Bankgaranti: Stillet af lejers bank, mod betaling.
- Koncerngaranti: Bruges ofte af datterselskaber.
- Personlig garanti: Almindelig i mindre virksomheder og startups.
Lovgivning og rimelighed
Det primære juridiske grundlag er:
- Erhvervslejeloven – regulerer erhvervslejemål.
- Aftaleloven – almindelige kontraktretlige principper.
Hvad er lovligt og rimeligt?
| Juridisk aspekt | Detaljer |
| Depositumsgrænse | Intet lovfastsat maksimum, men 3–6 måneder er normen. |
| Garantiens løbetid | Bør afspejle lejeaftalens varighed eller opsigelsesmuligheder. |
| Håndtering af depositum | Skal holdes adskilt og tilbagebetales ved lovlig fraflytning – minus berettigede fradrag. |
| Renter | Der er ikke krav om forrentning af erhvervsdepositum, medmindre det aftales særskilt. |
Typiske udfordringer og lejers rettigheder
Selvom markedet ofte favoriserer udlejere, har lejere klare rettigheder. Kendskab til reglerne er afgørende.
Faldgruber du bør undgå:
- For høje krav til depositum eller garanti.
- Uklare fradrag ved fraflytning.
- Manglende dokumentation eller vilkår i garantier.
Dine rettigheder:
- Gennemsigtighed: Kræv skriftlig dokumentation for opbevaring og brug af depositum.
- Forhandling: Alle vilkår, herunder garantier, kan forhandles – især ved længere lejekontrakter.
- Retlig afklaring: Uenighed kan føres for boligretten eller afgøres ved voldgift.
Gode råd før du skriver under
Her er, hvad du bør sikre dig, før du underskriver en lejekontrakt:
Tjekliste for lejere
- Gennemgå depositums- og garantivilkår grundigt.
- Forhandl store krav ned – især ved kortere leje.
- Få dokumentation for, hvor og hvordan depositummet opbevares.
- Bed om detaljeret, skriftlig aftale.
- Få juridisk rådgivning ved tvivl.
Eksempel på almindelig lejestruktur
Her er et eksempel på en typisk kombination af depositum og garanti:
| Lejeperiode | Månedlig husleje | Depositum (3 mdr.) | Bankgaranti |
| 5 år | DKK 20.000 | DKK 60.000 | DKK 40.000 |
I dette eksempel kombineres depositum og bankgaranti, hvilket mindsker lejers kontantbelastning og giver udlejer den nødvendige sikkerhed.
Afsluttende tanker
At forstå reglerne omkring depositum og garantier i erhvervslejemål i Danmark er afgørende for at finde de rette kontorlokaler uden økonomisk overraskelse. Uanset om du er en startup i København eller en veletableret virksomhed i Aarhus, vil indsigt i disse vilkår beskytte dine interesser.
Husk: Aftaler skal være gennemsigtige og rimelige. Det er bedre at stille spørgsmål inden end at stå med uventede krav efterfølgende.
